Forum du Réseau de Tourisme LesCoGîteurs

[THEODOR]

Bonjour,

Je viens de commencer mon activité et, juste par curiosité,
qqun serait il en mesure de me dire comment se caclcul le prix de vente d'un gîte habituellement ? En fonction du CA ou en fonction de la valeure immobilière ?
Si vous avez des infos ou un lien qui pourrait me renseigner ..
Merci

Cordialement

[Julie]

je ne sais pas vraiment mais je dirais les deux :
- le CA parce que c'est une garantie d'un certain retour sur investissement
- la situation géo. ou le potentiel : parce qu'on peut aussi racheter un gîte à qqun qui n'aurait pas su l'exploiter tout en se rendant bien compte du potentiel...
- la valeur immo donne déjà la base à laquelle vient s'ajouter un CA

[H5N1]

Bonjour,
Pour un gîte seulement c'est bien évidemment le marché immobilier du secteur qui prime. On pourra éventuellement y ajouter la valeur mobilière (tout ce qui restera en place en terme de mobilier) et pourquoi pas un petit plus si le gîte existe depuis quelques années et a déjà un potentiel de clients fidèles et un site web efficace(mais ça n'ira pas loin).
Après pour un ensemble de gîtes dans un même bâtiment ou exploitation la valeur sera certainement supérieure à la valeur du marché immobilier.
De toutes façons on ne pourra pas évaluer ça comme un commerce normal. Car dans ce cas il faudrait séparer la valeur des murs et la valeur du fond de commerce. La 1ère étant calculée en fonction de la valeur vénal du bien, mais surtout en fonction du montant des loyers perçus (bail commercial), la 2ème est elle déterminée en fonction du CA. Donc pour l'ensemble il faudra additionner les 2 valeurs. Pour certains commerces ça peut être totalement démesurées dans le maximum, comme dans le minimum par rapport à la valeur purement vénale du bien immobilier.

[gitepougnadoires]

Je n'ai pas de compétence particulière en fiscalité ni en comptabilité mais je ne vois pas comment on pourrais vendre un fonds de commerce de gite puisque par définition nous sommes loueur meublé non professionnel donc n'ayant pas le statut de commerçant.
Si vous trouvez quelqu'un qui est prêt à vous donner par exemple 50.000€ de plus que la valeur immobilière du bien pour récupérer votre CA et votre clientèle, comment cela est intégré dans la vente chez le notaire et surtout comment les services fiscaux taxeraient ces 50.000€ ?
Si vous avez des réponses cela m'intéresse

[Julie]

euh là je ne comprends pas trop...

Le CA fait parti de l'acquisition même si on est LMNP
Vous ne ferez pas de papiers notariés qui stipulent la part du CA d'accord mais quand vous irez chez les banquiers en montrant ce que gagne les propriétaires actuels, le banquier en tiendra compte dans le montant du prêt qu'il est veut bien vous accorder sur la base de vos revenus. C'est mieux qu'un business plan puisqu'il y a déjà un montant concret en face.

Nous les banques en ont tenu compte sur simple présentation de l'avis d'imposition des anciens propriétaires et avec une activité qui ne fonctionnait plus depuis 2 ans.

Egalement, lorsque vous dites à l'acquéreur : le coût de l'achat intègre un rentabilité de tant de milliers d'euros par an donc ça vous rembourse votre prêt à hauteur de "....€" il est bien évident que cela intéressera l'acquéreur s'il souhaite poursuivre l'activité et il comprendra parfaitement qu'au prix de l'immobilier est ajouté le CA réalisé.

[gitepougnadoires]

Ben pour faire simple : ta maison est estimée à 100 et tu accepte de la payer 150 car c'est un gite qui fait un CA. Bien... et fiscalement cela se passe comment ? Pour le vendeur il est imposé sur les plue-value immobilières sur ces 50 ?

[H5N1]

[gitepougnadoires]

Bien j'y voit plus clair merci
Et je reste persuadé que je ne vendrais pas mes gites plus chers que leur valeur immobilière...

[Julie]

Je pense que vous faites erreur.

Si je te propose une maison qui fait 10 000€ de CA ou celle d'à côté qui n'en fait aucun et que tu recherches une activité de gîtes et/ou CH laquelle choisiras-tu ?
Si je te dis que celle qui te rapporte 10 000€ de CA et qui finance donc ton prêt coûte plus chère que celle qui n'a aucune activité et pour laquelle il faudra tout développer, laquelle choisiras-tu ?

Celle où tout reste à faire ? Pourquoi pas, c'est un pari à prendre mais avec celle qui a déjà une clientèle, un site web, un revenu quasi garanti et très certainement des résas déjà en place pour l'année qui vient bah ton projet et ton businnes plan sont déjà faits.

Après si tu cherches une maison principale bien entendu mon offre n'aura que peu d'intérêts...

[gitepougnadoires]

Je comprends ton calcul Julie mais je raisonne sur la situation personnelle de mes biens et mon business. Pour espérer vendre mon CA il faudrait que je vende tout d'un coup, pas facile puis cher pour le coin de vendre 2 maisons en même temps
Puis c'est pas comme cela que j'envisage la fin de notre aventure dans le tourisme, on espère plutot ralentir en douceur en gardant au moins un gite le plus tard possible car c'est un rêve de passer du temps là bas à regarder nager notre castor