qui sait comment se calcul le prix de vente d'un gîte ?

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Re: qui sait comment se calcul le prix de vente d'un gîte ?

Messagepar tykern » 17 Mars 2014, 21:59

Mhhh cette discussion m'intéresse rudement, car cela risque d'être un problème que l'on va avoir à gerer dans les années qui viennent;..et je me posais la même question...

Après tout, un restaurant dissocie l’activité ( le fond de commerce) et les murs ( la valeur du bien)... Dans les gîtes en fonction du statut fiscal, il me semble que cela se gère de la même manière non???
ayant un numéro de SIRET, étant au réel non simplifié et en amortissement sur nos investissements, nous avons une véritable comptabilité d'entreprise..ou le bien immobilier est amorti... donc considéré comme un outil de travail...

Concrètement et en terme de chiffre, nous avons deux gîtes de 90m2 et 150m2 avec piscine chauffée, couverte toute l'année ( solaire et PAC haute température) / espace détente et bien être équipé...
nous avons un taux de remplissage moyen de 68% sur l'année en 5 ans d'existence, ce qui est beaucoup.
Nous avons un traffic naturel sur nos deux sites d'environ 60 personnes/jour en moyenne avec taux de rebond de 22%; ce qui est aussi pas mal...

Grosso modo, au prix du marché un bien similaire dans ma région oscille entre 450 000€ et 495 000€....
Avec notre CA actuel, cela représente environ 10 années d'exploitation en gîte.... ce qui est finalement très peu puisqu'on vendrait une affaire avec un bien qui "s'amortit" sur seulement 10 ans ( sans compter les charges d'explitation soit...mais quand même)...
Si on devait vendre cela ( ce qui arrivera dans quelques années, il me semblerait normal de pouvoir valoriser le "fond de commerce" en plus du bien... et cela me paraitrait même légal...)
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Re: qui sait comment se calcul le prix de vente d'un gîte ?

Messagepar H5N1 » 17 Mars 2014, 22:40

mas bazan a écrit:2 cas pour l'estimation:
*soit votre activité est non commerciale comme Thierry et alors le prix que vous êtes près à payer pour un bien est celui que vous estimez du marcher immobilier local éventuellement augmenté de la potentialité de busness que vous estimez
*soit le gîte est exploité par une société et alors vous pouvez raisonner (comme le fond les hôtels ou les camping) sur l'ebe (excédent brut d'exploitation) mais vous allez pondérer cette estimation avec la valeur du bien

Il n'est nullement besoin que ce soit une société pour raisonner en EBE. Une entreprise individuelle peut avoir le même raisonnement. Un fond de commerce n'est pas forcement exploité ou propriété d'une société. Il peut tout à fait être exploité et propriété d'un individu.

mas bazan a écrit:une méthode simple: les impôts estiment que la location d'appartement a un rapport moyen de 7 % net , si vous achetez une maison qui coûte 500 000 et que vous faites de la location vous "devez" en retirer 35 000 €

En général l'administration fiscal fait le contraire. Elle calcule la valeur du bien immobilier en fonction du montant du loyer. Et c'est d'ailleurs pour cette raison qu'un bail commercial aura comme conséquence fiscale de diminuer la valeur du bien.

mas bazan a écrit:bien sur cette méthode est PARFAITEMENT contestable et dépend des objectifs de chacun,

donc en résumer "la meilleur estimation de la valeur d'un gîte est le prix que vous acceptez de payer une fois pesé le pour et le contre"

C'est la loi du marché qui est de ce point de vue incontestable.
Dernière édition par H5N1 le 17 Mars 2014, 23:31, édité 1 fois.
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Re: qui sait comment se calcul le prix de vente d'un gîte ?

Messagepar H5N1 » 17 Mars 2014, 23:01

mas bazan a écrit:
H5N1 a écrit:
jpp_nice a écrit:Donc un fonds qui ne dégage pas d'EBE ne vaut rien, quelque soit son chiffre d'affaires.

Et si l'exploitation est sous forme de SARL et que le couple exploitant est salariés de cette SARL à hauteur de 24000€/an chacun ?
Comme quoi une règle peut avoir son exception (très courante !)


je viens de lire vos échanges après mon premier post.

La première phrase est très vraie
La deuxième phrase est fausse dans la mesure où l'ebe se calcul après notre rémunération.......

J'ai du mal à comprendre ????
Mais ce que j'affirme c'est dire qu'un EBE de 0 donne une valeur de fond de 0 est totalement faux.
L'EBE étant calculé entre autre après rémunération, si les dirigeants actionnaires se rémunèrent à hauteur du bénéfice , l'EBE sera de 0. Et si ils ne se rémunèrent pas l'EBE sera équivalent à leurs salaires charges sociales incluses. Dans les 2 cas les dirigeants auront obtenu un revenu donc le fond rapportant, il aura une valeur.
Une écriture comptable ne donne pas toujours la réalité d'une situation, il est toujours nécessaire de l'analyser dans le détail.
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Re: qui sait comment se calcul le prix de vente d'un gîte ?

Messagepar H5N1 » 17 Mars 2014, 23:27

tykern a écrit:Après tout, un restaurant dissocie l’activité ( le fond de commerce) et les murs ( la valeur du bien)... Dans les gîtes en fonction du statut fiscal, il me semble que cela se gère de la même manière non???

Tu peux ! Mais trouveras tu acquéreur ? Car comme tu le dis très justement il faut séparer le bien immobilier du fond de commerce.
Donc partons de la valeur vénal de ton bien immobilier soit 450 000€ et appliquons la règle 8-12% pour connaître le loyer annuel à appliquer et faire payer au fond. On va prendre le plus faible soit 8% :
Il faudra donc pour que le bien immobilier soit un investissement rentable demander 36000€ de loyer au gérant du fond. Sachant que ce dernier fait selon tes chiffres 45 000€ de CA, quel bénéfice ou revenu peut il tirer ? certainement 0 voir un déficit. Donc le fond ne vaut rien.
Imaginons que pour que le fond soit rentable on baisse le montant du loyer. Et bien dans ce cas c'est le bien immobilier qui n'est plus un investissement rentable donc qui perdra de la valeur.
Bien évidemment on ne peut calculer ça véritablement de manière aussi cartésienne. Mais il faut bien se rendre compte (et c'est rarement le cas) qu'investir en terme d'entreprise dans des gîtes ou des chambres d'hôtes, c'est immobiliser beaucoup de capital pour un faible rendement. Et on ne peut donc pas raisonner comme avec une entreprise classique d'hôtellerie ou de restauration.
Cependant la loi du marché joue malgré tout. Et il est possible de valoriser un peu un bien immobilier si ce dernier offre un revenu en plus du logement. Mais il ne faut pas rêver, ça ne sera pas miraculeux. Et même des fois cela peut être contre productif.
Par exemple je vendrais certainement ma propre maison bien plus chère sans exploitation de chambres d'hôtes qu'avec.
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Re: qui sait comment se calcul le prix de vente d'un gîte ?

Messagepar Julie » 18 Mars 2014, 14:25

moi je crois que vous vous figurez que les gens qui vont acheter une maison avec gîtes sont tous des entrepreneurs de haut vol qui en lisant cette conversation se diraient :
- "mais oui enfin !"
- "tout à fait"
- "ohohoh mais c'est bien entendu !"
- "EBE, charges, réel simplifié... mais tout cela c'est mon dada"
mode : :roi1: :orc1: :intello: :frime1:

Mais la plupart des gens qui viendront visiter votre maison avec gîtes à vendre, ce sera plutôt ça :

- "et vous faites comment pour louer ?"
- "vous croyez qu'on arrivera à mettre à jour le site internet"
- "vous nous donnerez un modèle de contrat ?"
- "on peut garder le même email ?"
- "ah oui ça fait quand même de l'argent ?!"
- "ça va payer une grosse partie du prêt, voire même plus !"
mode : :0 8| 8/ :-/ :|


C'est mon avis, mais comme je vois les choses la majorité des gens à qui vous vous adresserez lors de la vente de votre maison avec gîtes se dira :
- "voilà un moyen de rembourser une belle maison qui s'autofinancera complètement"
- "en plus ça demande pas trop de travail"
- "et puis on aime bien recevoir du monde"
- "les enfants pourront jouer ensemble"
mode : :super: :) :ghee: :amen:


A mon sens vous raisonnez en vente d'entreprise mais les gens qui achètent une maison principale avec des gîtes sont très loin d'être tous sur ce mode... Il y en a sûrement mais combien ? 5% ?
Une maison à 200 000€ qui s'autofinance (et même plus) vaut d'avantage qu'une maison à 120 000€ qui ne s'autofinance pas, simplement parce que dans un cas les acheteurs devront rembourser un prêt de 800€ par mois et dans l'autre cas ils rembourseront le prêt grâce à la maison + ils auront de l'argent pour eux en plus.
Et dans le cas des gîtes, nul besoin d'arrêter son activité professionnelle si le gîte ne dégage pas un très gros CA, donc c'est compatible et donc c'est easy.

mais ce n'est que mon avis basé sur aucun calcul :merci:
J'anime pour vous notre réseau de super-hébergeurs LesCoGîteurs .::. Et je travaille dans le web EtDieuCréaLeWeb.Com
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Re: qui sait comment se calcul le prix de vente d'un gîte ?

Messagepar jpp_nice » 18 Mars 2014, 15:49

Le sujet s"appelle "Comment se calcule le prix de vente d'un gîte" ? J'en déduis qu'il s'agit de déterminer si l'activité peut permettre de vendre le bien plus cher que le simple prix de l'immobilier non ? Et comment se calcule donc cette plus value ?

Pour résumer je pense qu'on ne peut prétendre à une plus value que si le gîte est rentable, et donc que le chiffres d'affaires est supérieur aux charges.

Le reste est un débat technique. Je signalais juste que les hôtels mentionnent en général un ratio de rentabilité qui s'appelle l'EBE quand ils passent une annonce pour vendre leur fonds de commerce.
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Re: qui sait comment se calcul le prix de vente d'un gîte ?

Messagepar H5N1 » 18 Mars 2014, 16:33

Julie a écrit:moi je crois que vous vous figurez que les gens qui vont acheter une maison avec gîtes sont tous des entrepreneurs de haut vol qui en lisant cette conversation se diraient :
- "mais oui enfin !"
- "tout à fait"
- "ohohoh mais c'est bien entendu !"
- "EBE, charges, réel simplifié... mais tout cela c'est mon dada

Ce n'est pas mon dada non plus rassures toi !
Julie a écrit:Mais la plupart des gens qui viendront visiter votre maison avec gîtes à vendre, ce sera plutôt ça :

- "et vous faites comment pour louer ?"
- "vous croyez qu'on arrivera à mettre à jour le site internet"
- "vous nous donnerez un modèle de contrat ?"
- "on peut garder le même email ?"

- "ah oui ça fait quand même de l'argent ?!"
- "ça va payer une grosse partie du prêt, voire même plus !"

Ça ce sont des petits détails secondaires et pour les 2 derniers tu reviens malgré tout à une étude économique. Et là on revient sur des chiffres, un montage financier et fiscal à choisir.

Julie a écrit:C'est mon avis, mais comme je vois les choses la majorité des gens à qui vous vous adresserez lors de la vente de votre maison avec gîtes se dira :
- "voilà un moyen de rembourser une belle maison qui s'autofinancera complètement"
- "en plus ça demande pas trop de travail"
- "et puis on aime bien recevoir du monde"
- "les enfants pourront jouer ensemble"

Ça c'est l'aspect je change de vie !

Julie a écrit:A mon sens vous raisonnez en vente d'entreprise mais les gens qui achètent une maison principale avec des gîtes sont très loin d'être tous sur ce mode... Il y en a sûrement mais combien ? 5% ?
Une maison à 200 000€ qui s'autofinance (et même plus) vaut d'avantage qu'une maison à 120 000€ qui ne s'autofinance pas, simplement parce que dans un cas les acheteurs devront rembourser un prêt de 800€ par mois et dans l'autre cas ils rembourseront le prêt grâce à la maison + ils auront de l'argent pour eux en plus.
Et dans le cas des gîtes, nul besoin d'arrêter son activité professionnelle si le gîte ne dégage pas un très gros CA, donc c'est compatible et donc c'est easy.
mais ce n'est que mon avis basé sur aucun calcul :merci:

Ils raisonnent en terme de vente d'entreprise ! Pas moi.
Moi je raisonne en terme d'investissement immobilier.
Par contre tu te trompes en pensant que la location et le CA des gîtes donnera une grosse valeur supplémentaire au bien. Que tu fasses gîtes ou location à l'année, le bien immobilier donnera un revenu. Si le parc immobilier locatif français avait une plus grosse valeur que les résidences principales, ça se saurait.
En réalité l'activité Gîtes ne donnera pas une valeur nettement supérieure au bien. Mais là où tu as raison c'est qu'en choisissant cette activité, il te sera possible d’acquérir un bien immobilier plus couteux car une partie du financement sera prit en charge par l'activité Gîte. Mais le bien ne sera pas plus coûteux parce qu'il fait gîte, il le sera parce qu'il est plus grand.
Bref si tu as 120 000€ tu achètes une petite maison à 120 000€ mais tu peux emprunter 80 000€ de plus pour acheter plus grand et faire gîte. Les 80 000 seront financés par l'activité.
Beaucoup d'investisseurs immobilier, achètent un bien qui s'autofinance par la location à l'année, pour autant ces biens n'ont pas plus de valeur.
Je reste persuadé qu'un Gîte est vendu le même prix que la même maison qui ne fait pas gîte. Ça peut éventuellement dans le cas d'un gros bien immobilier, être un argument publicitaire pour pouvoir le vendre. Mais rien de plus.
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Re: qui sait comment se calcul le prix de vente d'un gîte ?

Messagepar H5N1 » 18 Mars 2014, 16:40

jpp_nice a écrit:Pour résumer je pense qu'on ne peut prétendre à une plus value que si le gîte est rentable, et donc que le chiffres d'affaires est supérieur aux charges.

En partant de ce principe, tout l'immobilier locatif devrait se vendre plus cher que l'immobilier non locatif.
En immobilier c'est la loi du marché qui prime et rien d'autre !
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Re: qui sait comment se calcul le prix de vente d'un gîte ?

Messagepar expert gite guada » 05 Janvier 2015, 01:42

Il y a pas moins de 8 ou 9 calculs possibles pour tenter de calculer le prix de vente d'un gite !
Mais la vrai valeur d'un gîte est le prix offert, un jour donné par un client qui dispose des fonds et qui est prêt à signer un acte authentique chez le notaire.
En général, le vendeur affecte un coefficient affectif à son gite compris entre 0,10 et 0,30.
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Re: qui sait comment se calcul le prix de vente d'un gîte ?

Messagepar K1KA » 01 Mai 2015, 12:00

Bonjour,

Très content de tomber sur cette discussion ! je vais vendre mon gîte urbain à Versailles, http://www.unenuitaversailles.fr, et je me pose des questions sur les plus-values immobilières / la vente de l'activité.
Ma femme et moi avons acheté cet appartement en 2012 pour 130 000€. J'y ai investi 20000€ de travaux, il est estimé aujourd'hui 165 000€.
J'ai un statut d'autoentrepreneur, je suis inscrit au RCS, j'ai réalisé un site Internet, j'ai une e-reputation très positive sur booking.com ou tripadvisor, et en 2014 j'ai réalisé 35 000€ de CA.
Si je revends l'ensemble comme un bien immobilier, à 200 000€ donc, je ne vais pas échapper à une grosse taxation de la plus-value réalisée.
En me renseignant, j'ai lu que je pouvais être exonéré de taxes sur les plus-values en ce qui concerne mon "fonds de commerce" (exonération en fonction du prix).
Donc, est-il possible de revendre l'appartement au même prix que le prix d'achat (plus-value=zéro) et de vendre l'activité pour 70 000€, pour un tel montant je n'aurais aucune taxe à payer...
Qu'en pensez-vous, qu'en savez-vous ?
Merci beaucoup !
K1KA
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