Forum du Réseau de Tourisme LesCoGîteurs

[tykern]

Mhhh cette discussion m'intéresse rudement, car cela risque d'être un problème que l'on va avoir à gerer dans les années qui viennent;..et je me posais la même question...

Après tout, un restaurant dissocie l’activité ( le fond de commerce) et les murs ( la valeur du bien)... Dans les gîtes en fonction du statut fiscal, il me semble que cela se gère de la même manière non???
ayant un numéro de SIRET, étant au réel non simplifié et en amortissement sur nos investissements, nous avons une véritable comptabilité d'entreprise..ou le bien immobilier est amorti... donc considéré comme un outil de travail...

Concrètement et en terme de chiffre, nous avons deux gîtes de 90m2 et 150m2 avec piscine chauffée, couverte toute l'année ( solaire et PAC haute température) / espace détente et bien être équipé...
nous avons un taux de remplissage moyen de 68% sur l'année en 5 ans d'existence, ce qui est beaucoup.
Nous avons un traffic naturel sur nos deux sites d'environ 60 personnes/jour en moyenne avec taux de rebond de 22%; ce qui est aussi pas mal...

Grosso modo, au prix du marché un bien similaire dans ma région oscille entre 450 000€ et 495 000€....
Avec notre CA actuel, cela représente environ 10 années d'exploitation en gîte.... ce qui est finalement très peu puisqu'on vendrait une affaire avec un bien qui "s'amortit" sur seulement 10 ans ( sans compter les charges d'explitation soit...mais quand même)...
Si on devait vendre cela ( ce qui arrivera dans quelques années, il me semblerait normal de pouvoir valoriser le "fond de commerce" en plus du bien... et cela me paraitrait même légal...)

[H5N1]

[H5N1]

[H5N1]

[Julie]

moi je crois que vous vous figurez que les gens qui vont acheter une maison avec gîtes sont tous des entrepreneurs de haut vol qui en lisant cette conversation se diraient :
- "mais oui enfin !"
- "tout à fait"
- "ohohoh mais c'est bien entendu !"
- "EBE, charges, réel simplifié... mais tout cela c'est mon dada"
mode :

Mais la plupart des gens qui viendront visiter votre maison avec gîtes à vendre, ce sera plutôt ça :

- "et vous faites comment pour louer ?"
- "vous croyez qu'on arrivera à mettre à jour le site internet"
- "vous nous donnerez un modèle de contrat ?"
- "on peut garder le même email ?"
- "ah oui ça fait quand même de l'argent ?!"
- "ça va payer une grosse partie du prêt, voire même plus !"
mode :


C'est mon avis, mais comme je vois les choses la majorité des gens à qui vous vous adresserez lors de la vente de votre maison avec gîtes se dira :
- "voilà un moyen de rembourser une belle maison qui s'autofinancera complètement"
- "en plus ça demande pas trop de travail"
- "et puis on aime bien recevoir du monde"
- "les enfants pourront jouer ensemble"
mode :


A mon sens vous raisonnez en vente d'entreprise mais les gens qui achètent une maison principale avec des gîtes sont très loin d'être tous sur ce mode... Il y en a sûrement mais combien ? 5% ?
Une maison à 200 000€ qui s'autofinance (et même plus) vaut d'avantage qu'une maison à 120 000€ qui ne s'autofinance pas, simplement parce que dans un cas les acheteurs devront rembourser un prêt de 800€ par mois et dans l'autre cas ils rembourseront le prêt grâce à la maison + ils auront de l'argent pour eux en plus.
Et dans le cas des gîtes, nul besoin d'arrêter son activité professionnelle si le gîte ne dégage pas un très gros CA, donc c'est compatible et donc c'est easy.

mais ce n'est que mon avis basé sur aucun calcul

[jpp_nice]

Le sujet s"appelle "Comment se calcule le prix de vente d'un gîte" ? J'en déduis qu'il s'agit de déterminer si l'activité peut permettre de vendre le bien plus cher que le simple prix de l'immobilier non ? Et comment se calcule donc cette plus value ?

Pour résumer je pense qu'on ne peut prétendre à une plus value que si le gîte est rentable, et donc que le chiffres d'affaires est supérieur aux charges.

Le reste est un débat technique. Je signalais juste que les hôtels mentionnent en général un ratio de rentabilité qui s'appelle l'EBE quand ils passent une annonce pour vendre leur fonds de commerce.

[H5N1]

[H5N1]

[expert gite guada]

Il y a pas moins de 8 ou 9 calculs possibles pour tenter de calculer le prix de vente d'un gite !
Mais la vrai valeur d'un gîte est le prix offert, un jour donné par un client qui dispose des fonds et qui est prêt à signer un acte authentique chez le notaire.
En général, le vendeur affecte un coefficient affectif à son gite compris entre 0,10 et 0,30.

[K1KA]