Créer un hébergement insolite

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Créer un hébergement insolite

Messagepar Raymond Gabriel » 30 Avril 2016, 15:52

Bonjour !
je suis en recherche de conseils relativement à l''hébergement insolite.
Vous me dites si je me trompe : l'hébergement insolite, en terme de construction, correspond à une HLL Habitation Légère de Loisirs (pas de fondations, surface de plancher inférieure à 35 m2). Pour pouvoir créer une HLL, il y a la solution de créer un Parc Résidentiel de Loisirs ("en gestion hôtelière" car il existe aussi une forme de PRL où le propriétaire vend des lots pour y installer des mobil home et cie, mais ce n'est pas mon cas).
Je me trouve sur une propriété (où se trouve également mon meublé de tourisme), dans une zone classée N, c'est à dire naturelle (forêt). Renseignements pris auprès de l'urbanisme, on me prédit un refus de créer un PRL, et donc toute construction à cause de la zone N.
Or je me dis que de l'hébergement insolite, genre cabane dans les arbres, c'est "par nature" en milieu naturel et non en zone constructible ?? De plus, il y a eu un précédent sur ma commune : l'autorisation de construire des HLL dans une zone N, mais malheureusement le propriétaire a changé donc je suis "sec" sur le sujet.
Point positif : le maire de ma commune semble vouloir approuver mon projet, il parait que ça compte...
Quelqu'un ici pourrait-il me faire part de son expérience, des cas similaires, des tuyaux ?
Un grand merci d'avance !
Raymond
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Re: Créer un hébergement insolite

Messagepar jpp_nice » 02 Mai 2016, 11:45

Bonjour Raymond,

C'est en effet très compliqué de s'y retrouver dans les règles d'urbanisme et leurs applications locales. D'autant que l'Etat est en train de transférer les compétences de permis de construire et autres aux collectivités territoriales (cdc ou autres)
3 possibilités à ma connaissance :
- 20 m2, pas besoin de permis de construire, une autorisation d'aménager suffit avec déclaration de travaux
- 35 m2, possibilité de créer sans permis, hébergement de type HLL, qui doit être dans un ensemble touristique type PRL mais pas seulement : terrain de camping ou dépendance d'une maison familiale de vacances. Dans tous les cas ces formes d'hébergement sont soumis à la réglementation des ERP

Sinon permis de construire

Dans votre cas quelle forme d'hébergement envisagez vous ? formule gite ou chambres d'hôtes ? Habiterez vous sur place ? Avez vous déjà une construction en dur sur le terrain visé ?
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Re: Créer un hébergement insolite

Messagepar Raymond Gabriel » 02 Mai 2016, 14:53

Bonjour,
grand merci pour votre réponse !
le PRL est une solution entrevue, mais je suis preneur de tout autre dispositif. La question n'est pas de contourner, mais justement de trouver une case argumentée, sachant comme je disais dans mon post précédent que le responsable de l'urbanisme m'a dit que ce serait difficile à cause du classement N (naturel).
Pour répondre à votre question : je suis propriétaire d'un ensemble de parcelles contiguës dont je vais demander la fusion en une seule parcelle, avec au milieu ma maison louée en meublé de tourisme et dûment répertoriée. Donc oui, les cabanes seront bien sur la même parcelle.
Pour revenir aux choses possibles, il m'a été dit que 20m2 ou 35m2 c'était pareil pour eux. De toutes façons j'en suis plutôt à 35m2 pour une des cabanes et moins pour une cabane qui sera clairement à considérer comme une HLL au sens administratif.
Pour répondre à votre autre question : ce sera une formule gîte de type insolite, et je compte y habiter d'ici 4 à 5 ans (tout en ayant l'objectif de tout réaliser avant.)
Entre temps je suis allé voir mon maire, en lui annonçant le fait que nous allons venir nous installer sur sa commune et en lui expliquant le projet : accueil favorable que je dois soumettre en pré-projet au conseil municipal.
Je sais aussi que le PLU de la commune est caduc et que tout projet est donc "RNU" soumis à l'approbation du préfet.
Voilà, si vous pouvez m'en dire encore plus, je suis preneur ! Je cherche aussi des personnes qui ont été confrontées à ce type de problème, quelles ont été les solutions trouvées.
merci !
ray
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Re: Créer un hébergement insolite

Messagepar Gîtes les Rougons » 03 Mai 2016, 11:53

Bonjour,

Vu la description des contraintes urbanistiques de votre commune, absence de PLU et donc Règlement National d'Urbanisme, qui ne permet la construction que dans la continuité immédiate des constructions existantes (constructibilité limitée), je ne vois pas sur quelle base juridique, le Préfet peut vous autoriser les constructions envisagées.

Cela dit, des dérogations sont possibles sur avis favorable du conseil municipal. Préalablement, votre maire doit s'assurer que le préfet délivrerai les autorisations d'urbanisme sur simple avis favorable du CM ou ne considèrerait pas comme illégale la délibération (je suis dubitatif...)

Vous évoquez le règlement N (PLU) puis PLU caduc : cette notion de caducité n'existe pas. Il doit peut être s'agir d'une annulation du PLU par décision d'un tribunal administratif ?

La seule solution de mener à bien votre projet dans les règles, est de faire en sorte que les règles d'urbanisme vous le permettent. Ces règles sont édictées dans le PLU.

Est ce que votre commune est en train d'élaborer son PLU ? Si c'est le cas et que le conseil municipal est favorable à votre projet, il convient de faire classer vos terrains en zone N (vocation naturelle) et prévoir un STECAL (secteur de taille et de capacité d'accueil limitées). Pas de classement U (constructible), car tout le monde autour peut construire et par conséquence faire perdre à votre projet son côté naturel.

Autre point concernant la fusion de vos parcelles : en urbanisme, nous raisonnons en unité foncière (ensemble des parcelles contigües appartenant à un même propriétaire). La fusion ou pas n'est qu'une procédure fiscale sans aucun effet.

Exploitant de gîtes, j'ai "accessoirement" un métier qui m'amène malheureusement à être confronté très souvent à ce type de problème et à jouer "le vilain petit canard" vis à vis de porteur de projet.

Je me tiens à votre disposition pour plus d'information

Quoi qu'il en soit bon courage
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Re: Créer un hébergement insolite

Messagepar Raymond Gabriel » 03 Mai 2016, 15:09

Bonjour,
merci pour vos réponses qui témoignent de votre compétence en ce délicat domaine.

Le PLU sur ma commune est devenu "caduc" au 1er janvier 2016, d'où le RNU. De la bouche du maire, faire un nouveau PLU est au dessus des moyens de la commune (180 habitants).
Pour ce qui est de l'approbation du conseil municipal pour mon projet (après audition par le maire et de conseillers), il semble que ce soit favorable, je ne l'ai pas encore transmis mais j'ai bon espoir de ce côté-là.
J'en profiterai aussi pour faire savoir, selon ce que vous en dites, que le maire peut s'enquérir de savoir si le projet serait recevable par le préfet.
A ce sujet, en ce qui concerne le dossier proprement dit, pensez-vous qu'un argumentaire serait utile ? (pertinence du projet, impact, retombées économiques et touristiques). Ou est-ce une instruction purement formelle...?
Bien cordialement,
Raymond
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Re: Créer un hébergement insolite

Messagepar Gîtes les Rougons » 04 Mai 2016, 13:28

Bonjour,

effectivement un argumentaire solide est indispensable. Il convient d'insister sur l'intérêt général de votre projet pour votre commune : retombé économique, environnement, développement touristique....

Ceci étant j'ai aidé un ami en Corrèze pour obtenir la possibilité d'implanter 2 yourtes : procédure de Déclaration Préalable ("aménagement d'une aire de camping"), ensuite sans dépôt d'autorisation d'urbanisme pour les yourtes sur les espaces aménagés, mais uniquement de manière temporaire ( 3 mois) et c'est passé.

Vous pouvez vous rapprocher du service instructeur DDT, commune ou intercommunalité selon le cas ? avec votre maire, leur présenter votre projet et voir ainsi s'il est recevable.

Encore une fois l'idée est d'obtenir une autorisation d'aménager et non de construire (aire d'accueil d'HLL) pour ensuite pouvoir implanter temporairement durant la saison vos HLL. Les communs (sanitaires) pourraient être construits en extension de votre construction existante.
Vers quel type de de HLL vous orientez vous ? auriez vous une activité agricole périphérique ?

j'ai d'autres amis qui ont implanté des cabanes dans les arbres, sur la base d'abri d'observation ornithologique. C'est tiré par les cheveux, mais faut parfois être imaginatif.

Enfin en terme de contentieux (construction sans autorisation) la prescription administrative est de 3 mois (au delà l'administration ne peut plus vous importuner). Reste les risques de poursuite civile, mais cela dépend de la qualité des relations avec son voisinage. Quoiqu'il en soit en ce domaine, les poursuites émanent exclusivement soit du Maire et de ses services, soit du voisinage

cordialement
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Re: Créer un hébergement insolite

Messagepar Raymond Gabriel » 05 Mai 2016, 07:43

Encore merci pour votre contribution.

Vous me rassurez quant à la pertinence d'assortir le dossier d'arguments, car je n'en manque pas : mon projet consiste à créer (sous la forme d'un PRL avec création de 2 HLL en mode location hôtelière -cad location saisonnière- et surtout pas "en cession de parcelles") un lieu naturel "sanctuarisé" avec un attrait botanique et faunistique avec le moins possible d'intervention de type viabilisation, communs etc...car je tiens a garder une très petite capacité d'accueil. Le coup de "l'observation des oiseaux" que vous citez est loin d'être bête...
Je pense même pouvoir obtenir le soutien de mon Office de Tourisme, mais aussi du CNPF (centre nationale de la propriété forestière) qui est venu visiter, en notant l'originalité de la démarche (40 espèces d'arbres plantés à la place de 100% de sapins anciennement...), présence d'une zone humide préservée...
Outre ces arguments naturalistes, il y a l'impact économique (plus de taxe de séjour et autres... + notre installation sur place) et aussi un développement de tourisme "paisible" dans une zone des Vosges qui a encore tout à faire de ce côté-là.

La commune est en mode RNU (donc décision du préfet). En ce qui concerne "les communs", je vais faire comme exposé plus haut au strict minimum (toilettes sèches etc). Je ne pense pas avoir d'activité agricole périphérique.

Je prends bonne note tout de même du délai de prescription administrative de 3 mois (vous êtes sûr ?). J'ai vraiment bon espoir que mon projet soit soutenu par le Maire et je n'ai aucun problème de voisinage, mais il y a toujours des jaloux possibles...
Merci pour ces conseils, je suis toujours preneur de tous avis et connaissances sur le sujet. Je m'étonne en permanence de la profusion d'offres d'hébergements insolites dans des zones que je ne peux imaginer comme constructibles...
Raymond Gabriel
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Re: Créer un hébergement insolite

Messagepar Gîtes les Rougons » 05 Mai 2016, 22:50

désolé pour la prescription : c'est pas des mois mais des années : 3 ans !!

vu la description, votre projet semble bien engagé et je ne doute pas de son aboutissement au vu des soutiens que vous citez

Pour ce qui est des hébergements insolites qui se développent dans des zones non constructibles, je dirai que toutes les personnes qui roulent à plus de 130 sur l'autoroute ne se font pas flasher !!! " ce qui est interdit, c'est de se faire attraper.."

cordialement
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Re: Créer un hébergement insolite

Messagepar Raymond Gabriel » 06 Mai 2016, 07:00

Merci pour vos encouragements (et la précision sur le délai de prescription...)
J'espère que d'autres témoignages suivront sur ce sujet dans ce forum si utile (merci lescogiteurs !) car le sujet des hébergements insolites nécessite de trouver des exemples fiables et des informations pertinentes à partager.
cordialement.
Raymond
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Re: Créer un hébergement insolite

Messagepar Dame Juliette » 13 Juillet 2016, 09:41

Bonjour,
Je me trouve dans une situation similaire à la votre Raymond, je m'explique :
Nous souhaitons créer des hébergements insolites avec conjoint en Dordogne et nous recherchons actuellement le terrain, qui doit aussi comprendre notre habitation principale. Autant vous dire que c'est déjà une tâche compliquée !
Sur ça s'ajoute le fait que nous devons également avoir l'autorisation administrative d'installer nos hébergements (pour nous il s'agit de tentes du moyen-âge et pour la classification nous pensons à faire une simple déclaration de camping car moins de 6 emplacements) et problème : la plupart des terrains que nous trouvons se trouve en zone N.
Pour le premier que nous avions repéré je me suis rendue au pôle urbanisme de la communauté d'agglomération en charge de ça et ils m'ont dit que la seule possibilité pour nous serait que la commune où se trouve le terrain demande un changement de classification de la zone (de notre futur terrain) en zone NT = Naturelle de Tourisme.
Je me rend donc dans la foulée à la mairie de la commune en question et réponse : euh… kézako ? :nono: “je ne sais pas de quoi vous parlez m'dam' !!”. Après une (très courte) recherche, l'employé de mairie me dit que c'est une procédure qui prendrai au minimum 2 ans (s'ils acceptaient de l'intégrer à la refonte de leur carte communale)… bref je suis dans une impasse, personne peu compétente et procédure complexe…nous laissons tomber ce terrain.

Depuis peu nous avons repéré une autre propriété (qui se trouve également en zone N) et on voudrait vraiment être sûr de faire les demandes aux bonnes personnes et de la bonne façon pour ne pas réitérer l'échec de la dernière fois.

Est-ce que des membres du forum seraient propriétaires d'hébergements insolites et pourraient nous conseiller sur la marche à suivre ? Quel classement avez-vous demandé ? à qui ? qui vous a aidé (si aide il y a eu ?)

D'avance merci pour votre retour d'expérience !

Juliette
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